부동산 초보(부린이)도 알기 쉬운 부동산 용어3(분양가 산정방식)

- 서론

오늘은 지난번에 이어서 아파트나 오피스텔 등의 분양가 산정방식이 어떠한 구성요소를 갖는지와 계약금과 중도금 그리고 잔금에 대해서 설명해 보도록 하겠습니다.

보통 중도금의 경우는 청약을 통한 분양권 취득 또는 분양권 전매를 통한 매수를 할 때 많이 쓰이는 단어입니다. 계약금이나 잔금은 보통 매매를 할 때도 많이 쓰이는 용어죠. 이제 한 번 들어가 보겠습니다.

* 부동산을 처음 접하시는 분들을 위해 정말 쉽고 얕은 수준으로 설명하는 데에 목적이 있으므로 이 점 유념해 주시길 버랍니다.

- 분양가 산정방식

우선 분양가 산정방식에 포함되는 요소는 크게 4가지가 있습니다.
바로택지비와 택지비 가산비용과 건축비 그리고 건축비 가산비용이 있습니다.

• 택지비

어떤 주택을 새로 준공하고 그 집을 일반 사람들에게 분양하고 싶다면 가장 먼저 해야 할 것은 무엇일까요??

바로 그 주택을 세우고 싶은 곳의 택지 즉, 토지를 매수해야 합니다. 이러한 택지비가 분양가 산정에 있어서 가장 큰 요소를 차지하는데 가령 10억짜리의 분양가로 나온 아파트가 있다면 10억의 대부분은 그 분양되는 택지를 사기 위한 금액이라고 보시면 됩니다.

이러한 택지비는 감정평가사를 통한 감정평가를 통한 시세나, 공시지가를 통해서 가격이 책정되게 됩니다.

• 택지비 가산비

가산비란 쉽게 말해서 "추가적으로 드는 비용"이라고 생각하면 쉽습니다. 분양하고 싶은 곳의 토지를 매입한다고 해서 단순히 끝나는 것이 아닙니다.

공사를 착공하게 되면 공사 소음을 방지하기 위한 방음시설을 설치하는 비용이나 또 다른 부가적인 요소 등에 대한 추가비용이 발생합니다.

그리고 택지를 모두 현금으로 살 수 없기 때문에 대부분 은행의 대출을 통해 자금을 마련하는데(pf방식) 그 대출에 대한 이자 역시 택지비 가산비용에 포함됩니다.

때문에 공사가 늦어지거나 중단된다면 시공사나 시행사에 대출이자가 큰 타격이 될 수 있고, 그에 따른 비용 증가는 온전히 분양자들에게 전달됩니다.

그렇기에 시공사가 날림으로 공사를 하더라도 빨리 끝내는 이유 중 하나이기도 합니다.

• 건축비

흔히 말해서 주택이나 건물을 지을 때 들서가는 인건비와 자재비를 건축비에 포함된다고 말합니다.
요즘 물가가 상승하면서 인건비와 건축 자재값이 많이 올랐기에, 건축비도 분양가에 포함되므로 자연스레 분양가도 높게 측정이 될 수밖에 없습니다.

이처럼 건축비와 분양가는 뗄레야 뗄 수 없는 불가분의 관계라고 볼 수 있죠.

• 건축비 가산비

건축비 가산비용은 건축을 할 때 추가적으로 들어가는 비용을 말하는데 친환경 주거 주택이나, 주택 성능등급 그리고 인텔리전트 설비 등 기본적인 건축에 드는 비용 이외에 들어가는 비용입니다.

쉽게 생각해서 유상 옵션 비용이라고 생각하면 이해가 빠르실 겁니다.

- 계약금, 중도금, 잔금

• 계약금

계약금의 경우, 부동산 매매나 임대차 계약 그리고 분양 시 일정금액을 계약 시에 지급하는 것으로, 보통 거래금액의 10% 정도를 계약금으로 책정합니다.
일방적인 해지가 가능하며, 계약금에 대한 대출은 불가능합니다.

• 중도금

중도금이란 부동산 거래 시, 계약금과 잔금 사이에 일부 치르는 금액을 말하며 보통 거래금액이나 분양가의 60%가 보통입니다. 중도금을 지불하는 경우 본 계약은 성립된 것으로 보기 때문에 일방적 해지가 불가능하며 중도금 대출 가능합니다.

• 잔금

계약금과 중도금을 치르고 남은 금액을 잔금이라고 합니다. 잔금을 지불하게 될 경우 등기 이전이 가능하며 잔금이 부족할 경우 주택 담보 대출이 가능합니다.

- 마치며

여기까지 분양가 산정방식과 계약금, 중도금 그리고 잔금까지 부동산 용어를 간단하게 알아봤습니다.

저는 다음번에는 청약에 관한 글을 가지고 찾아뵙겠습니다.