부동산 실거래가 조회 시 유의해야할 점(계약일과 등기일자)

- 서론

최근 부동산이 다시 활기를 찾으면서 실거래에 대한 가격과 등기여부에 대해서 갑론을박이 많습니다.

혹자는 실거래가가 상승했으면 다른 요인은 제외하고 가격이 상승한 것만 그대로 보고, 반대로는 하락한 가격만을 보곤 합니다.

그러나 아파트의 가격을 형성하는 요인에는 많은 요소가 있습니다. 아파트 평형, 층 수, 뷰, 역과의 거리 그리고 거래형태에 따라서 가격이 천차만별입니다.

만약 종전 8억의 가격에서 1억이 상승한 9억의 가격이 찍히더라도 이게 정말 아파트 가격이 상승한 건지 아니면 다른 요소에 의해서인지 봐야 합니다.
또 반대로 9억에서 1억이 하락한 8억이 됐다 하더라도 정말 순수 가치가 하락한 지에 정확하게 알아봐야 합니다.

또한 최근에 등기일자가 실거래가에 표시가 되도록 변경됐습니다.
그러나 이것에 대해 "이제 자전거래, 허위거래는 없어진다!"라고 말씀하시는 분이 종종 보이는데 이에 대한 오해 역시 말씀드려 보겠습니다.

- 실거래가 정확히 보기

호갱노노 실거래가

위 사진은 호갱노노라는 앱에 있는 운정신도시 아이파크 34평의 실거래가입니다.

최근 1개월 평균 거래 가는 7억 정도 되었고, 매물 평균가는 7억 3천에 올라와 있네요.

겉으로 평균 가격이 7억 원인데 7억 2천, 3천에 팔린 걸 보면 비싸게 샀다고 느껴질 수도 있습니다.

그러나 그 비밀은 층 수에 있습니다.
아파트는 고층일수록 저층보다 프리미엄을 받아 가격이 더 비쌉니다. 따라서 기존 3층이나 22층보다 비싸게 거래가 되는 것은 어찌 보면 당연한 결과입니다.

게다가 요즘 다시 집값이 오르는 추세에 상승거래가 많이 이뤄지고 있어 매도인이 호가를 점점 더 높이고 있습니다.

네이버 부동산 호가

다시 동일 단지싀 네이버 부동산 호가를 보게 되면 호가가 6억대도 있고, 8억대도 있는제 자세히 보게 되면 전자는 1층이고 후자는 27/28층입니다.
또한 118동은 서쪽에 있기 때문에 gtx 역사와 더 가까이 있어, 이러한 점을 반영했기 때문에 1층 매물보다 1억이 넘게 차이나는 호가를 보여주고 있습니다.

또 다른 매물

동일 아파트 다른 매물을 보게 된다면 2층은 6억 9천, 고층의 경우 8억의 호가입니다.

이처럼 층 수와 아파트 동이 어디냐에 따라서 가격은 천차만별입니다.

또한 평면도 타입이 판상형이냐, 타워형이냐에 따라 가격차이가 많이 나는데 보통 선호도가 높은 판상형이 다른 타입보다 가격이 비쌉니다.

헬리오시티 호가

가락동에 위치한 헬리오시티의 실거래 추이입니다.
헬리오 역시 최근 하락을 멈추고 반등하고 있는 추세인데 위 사진에 있는 것처럼 헬리오시티가 정말 13억대까지 내려온 게 맞을까요?? 저는 아니라고 생각합니다.
바로 직거래면서 시세와 현저히 차이가 난다면 증여거래인 경우가 다반사기 때문이죠.

증여를 하게 된다면 아무래도 매수가격 자체를 싸게 거래한다면 다운 거래한 만큼의 세금 부담을 줄일 수 있기 때문에 최대한도 내에서 다운 거래를 통한 증여계약을 많이 하게 됩니다.

헬리오 13억대 역시 그 당시 시세와 현저히 차이 나기 때문에 증여거래일 가능성이 높고, 이를 알고 있는 호갱노노 앱 역시 평균 실거래가에서 제외한 모습입니다.

이처럼 부동산 실거래가를 볼 때 단순히 가격만 볼 것이 아닌, 층 수, 동 위치, 역과의 거리 그리고 특수 거래 여부등을 다 파악해야만 실제 내가 거래하고 싶은 매물의 흐름을 제대로 파악할 수 있습니다.

- 등기일자에 대한 오해

뉴스를 보다 보면 이제 부동산 등기일자가 나오기 때문에 등기가 안되면 허위, 자전거래라고 말씀하시는 분들이 있는데 실제로 그건 거래를 안 해보신 분들의 잘못된 생각입니다.

국토교통부 부동산 실거래가

아까 예시로 들었던 운정신도시 아이파크로 다시 설명하겠습니다.
보통 매매계약을 하고 난 뒤 잔금까지 짧게는 2개월, 길게는 1년이 지난 후에 잔금거래른 하는 경우가 대다수입니다. 잔금거래를 마쳐야 비로소 등기를 칠 수 있게 되고 등기를 치고 난 후 등기권리증을 받고 등기일자가 올라가게 됩니다.

계약을 하고 잔금까지 몇 개월이 걸리는 게 일반적인데
위 사진처럼 계약을 하고 등기가 안 됐다고 하여서 거래가 허위나 자전거래가 아닙니다.

각자의 잔금기일이 다르기 때문입니다.

국토교통부 아파트 실거래가

4/8 , 4/15에 계약한 경우 현재 등기일자가 올라와 있는데 이것 역시 등기가 3,4개월 뒤에나 등기가 확정되었습니다. 이는 곧 잔금일이 계약일로부터 비교제 빠른 3,4개월 뒤였다는 것을 의미하는 거지, 비슷한 시기에 이뤄졌던 거래가 허위나 자전거래가 아니라는 의미입니다.

뉴스 댓글에 있는 것처럼 등기가 아직 없다고 해서 부정거래라 생각하는 것은 본인이 매매를 한 번도 안 해봤기에 잘 모른다는 것을 방증하는 것이나 다름없습니다.

그러므로 등기가 없다고 해서 잘못된 거래라고 생각하는 일이 없으셨으면 좋겠습니다.

- 마치며

아는 만큼 보인다는 얘기가 있습니다. 부동산 실거래가와 등기일자 역시 본인이 아는 만큼 보이고 생각하고 싶은 대로 생각하게 됩니다.

그러나 진실은 정해져 있으며 그 진실을 애써 부정하거나 외면해서는 안된다고 생각합니다.

이 글을 읽으시는 분들은 실거래가와 등기일자에 대해서 정확하게 아시고 본인의 전략에 맞게 잘 대응해 나가기를 바랍니다.