래미안 공덕 3단지 아파트 임장 후기 1

사진을 누르면 자세히 볼 수 있습니다.

- 서론

오늘은 마포구 공덕에 있는 래미안 공덕 3차 아파트에 대한 현장 임장을 포스팅하기 전에, 입지와 위치를 확인하기 위해서 사이버 임장을 먼저 작성해 보겠습니다.

공덕 쪽에 래미안 아파트가 여러 단지가 있는데 호갱노노 기준에서 관심도가 제일 높은 래미안 공덕 3차를 임장을 하게 되었습니다.

공덕역과도 가깝고 마포구 특징인 경사도 별로 없는 유니크한 단지라는 점에 끌리더군요.

각설하고 사이버 임장을 시작해 보도록 하겠습니다.

- 래미안 공덕 3차 아파트 개요

공덕 3차 위치

공덕 래미안 3차는 5차 아파트와 현대 아파트 사이에 있는 아파트로, 상대적으로 경사가 없는 나름 평지라고 볼 수 있는 곳입니다.

다른 공덕동이나 마포구 아파트들은 경사가 엄청 심해서 임장 갈 때 엄청 힘든 반면, 이곳은 매우 평이하게 임장을 갔다 온 거 같습니다.

공덕역

래미안 3차와 매우 근접해 있는 공덕역은 현재 강북을 잇는 6호선, 여의도로 갈 수 있는 5호선 강서라인의 핵심 노선인 김포공항 노선 그리고 경의재앙선을 품고 있어 쿼트러플 역세권의 입지입니다.

5호선을 통해 우리나라에서 가장 큰 업무, 상업지구인 광화문(종로)과 여의도를 한 번에 갈 수 있기 때문에 입지적으로 매우 좋은 곳이라고 할 수 있습니다.

강남권을 한 번에 가지 못 하는 것은 다소 아쉬운 점이지만 환승을 하게 되면 강남권 역시 무리 없이 출퇴근이 가능한 곳입니다.

현재 실거래가

약 616세대에 올해 20년 차 되는 구축 아파트입니다.

현재 공덕동 래미안 3차 아파트의 실거래가는 14억 5천 정도로, 전 고점 17억 부근에서 많이 내려온 상태입니다.

거래 자체가 많이 없어서 확실한 건 뒤에서 확인해 보겠지만 호가는 14억 5천에서 웃돈을 더 부르고 있을 거 같습니다.

‘23. 8월 말 가격 상승과 전세가 상승을 동반하고 있기 때문에 점점 호가도 높아지고 있는 탓이겠죠.

- 역까지의 거리

공덕역까지의 거리

래미안 공덕 3차에서 공덕역까지의 거리는 지도상으로 도보 약 5분 정도밖에 소요되지 않는 초역세권 입지입니다.

실제로도 제가 임장을 하며 역까지의 시간을 잰 결과 5분도 채 걸리지 않았습니다.
5분 이내에 거리에 있기 때문에 초역세권이라 불러도 손색이 없을 거 같네요.

역까지 가는 거리에는 엄청나게 높은 마천루 상업 건물들이 즐비해 있어서 공덕역의 가치를 확인해 주는 듯한 느낌이 들었습니다.

- 공덕 초등학교까지의 거리와 학군

공덕초등학교까지의 거리

공덕 3차에서는 공덕초등학교로 등하교를 해야 하는데 지도상 도보로 6분 정도 소요된다고 나옵니다.

실제로도 제가 걸었을 때 이 정도 시간이 소요되기는 했지만 가장 아쉬운 점은 초등학교까지 가기 위해서는 큰 도로를 건너야 한다는 점입니다.
제가 기억하기로 8차선을 넘는 큰 도로였는데 아이들의 교통사고 우려를 떨쳐낼 수는 없었습니다.

또한 초등학교 주변에 낙후된 건물들이 많아서 초등학교 정문까지 안심할 수는 없겠다는 생각이 많이 들었습니다.

만약 초등학교를 품은 “초품아” 아파트였다면 아마 지금의 가치보다 더 높았겠지만 이 점이 가장 아쉬웠던 거 같습니다.

주변 학군

공덕 초등학교 자체 학업성취도는 사울에서 약 23%의 수준을 유지하고 있어, 아주 좋지도 아주 나쁘지도 않은 거 같습니다.

다만 서울여중과 숭문고의 학업성취도가 높기 때문에 전체적인 학군은 서울 내에서 상위권을 차지하고 있는 거 같습니다.
아현동에 있는 아파트들 옆에 있어서 그런지 이 쪽도 주변에 학원들이 많이 보였습니다.

- 주변 상권

 

주변 상권

아파트 단지 내에서 상권은 매우 열약했습니다. 준공된 지 20년이나 된 오래된 아파트여서 그런지 아파트 내에 상권은 그렇게 좋다고 할 수 없었습니다.

하지만 조금만 밑으로 내려가게 된다면 강북의 강남 업무지구라는 별칭이 있는 공덕역 주변의 엄청난 상권을 누릴 수 있습니다.

제가 실제로 가본 바 진짜 빌딩들이 빽빽하게 서 있었고, 그 수요를 채우기 위해 상권들이 엄청나게 형성되어 있었습니다.
또한 초등학교 바로 옆에 마포공덕시장이 위치해 있어서 생활용품을 사는데 어려움이 없어 보였습니다.

- 현재 호가

현재 호가

제가 아까 위에서 예측했듯이, 현재 부동산 시장이 조금씩 온화를 찾고 있기 때문에 호가 역시 높을 거라 생각했는데 최저호가는 약 15.5억 원 정도에 형성되어 있습니다.

하지만 네이버 부동산에서 자세하게 봐야 합니다.

네이버 부동산 매물

현재 중층에 남동향의 괜찮은 매물들이 15억 7천에 형성되어 있습니다.
현재 괜찮은 매물을 매수하기 위해서는 약 15억 5천 정도는 생각하셔야 할 거 같습니다.

- 주변 공급물량

주변 공급물량

마포구는 ‘10년대 까지는 공급량이 적정 수요보다 많았었고 ’ 20년대에 들어서는 초반까지 적정 수요와 공급이 키 맞추기를 유지했지만 ‘23년 이후로는 공급이 거의 없다시피 합니다.

이렇게 되면 수요와 공급의 법칙만 고려한다면 자연스레 가격이 상승할 수 있는 구조입니다.
마포구에 대한 수요는 꾸준하지만 새로 짓는 아파트는 거의 없기 때문입니다.

공급 위치

실제로 공급되는 아파트들의 위치를 보게 된다면, 공덕역 부근 140세대의 나 홀로 세대 정도밖에 있지 않기 때문에 이 정도 물량으로는 공덕 3차 래미안에게 영향을 미칠 수 없을 거라고 생각합니다.

생각해봐야 할 점은 3차뿐만 아니라 다른 단지 역시 조금 더 시간이 지나면 재건축 또는 리모델링이 가능한 연식이 되어 공급에 영향을 미칠 수도 있지만 그 물량은 20년 뒤에나 생각해봐야 할 문제인 거 같습니다.

- 마치며

아현동 재개발로 인하여 마래푸나 마프자 마더 클 등의 준신축 또는 신축급의 아파트들을 보다가 구축의 공덕 3차 래미안을 보게 되면 인프라가 많이 부족해 보였습니다.

그러나 공덕역까지 5분도 걸리지 않는 초역세권 위치일 뿐만 아니라, 비교적 평지라는 메리트가 있는 단지이기 때문에 10~20년 뒤의 미래가 밝은 것으로 전망되며 실제로 제가 갔을 때 이삿짐 차량들이 엄청 많았습니다.
그만큼 수요가 꾸준한 곳이라는 뜻입니다.

 

공덕 래미안 3차 아파트 현장 임장 후기

긴 글 읽어주셔서 감사하며, 저는 다음 현장 임장후기로 찾아뵙겠습니다.