일산 후곡마을 3단지 현대 아파트 임장 파악하기(재건축 이슈)

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- 서론

오늘은 현재 일산에서 재건축 이슈로 핫한 후곡마을 3단지 현대 아파트에 대한 임장을 해보도록 하겠습니다.

임장을 하면서 느낀 점은 확실히 1기 신도시답게 구역도 잘 지정되어 있고, 아파트 상권, 학군도 잘 형성되어 있기 때문에 실거주하기에 매우 좋

을 것 같다는 느낌을 받았습니다.

 

하지만 30년이나 된 노후화된 아파트와 서울까지 갈 수 있는 노선이 좋지 않은 점이 단점이었습니다.

 

현장 사진을 먼저 보기 전에, 이곳의 입지와 위치가 어떠한지 먼저 사이버 임장을 통해서 알아보도록 하겠습니다.

 

*다른 임장 글

 

dmc 롯데캐슬 더 퍼스트 아파트 임장 알아보기 1(입지와 주변 환경)

 

- 아파트 개요

후곡마을 3단지 위치

우선 후곡마을 3단지는 일산역에 바로 위치하고 있습니다. 1기 신도시답게 매우 반듯한 모양을 지니고 있으며 바로 밑으로는 경기도 내 2위 정도의 학원가를 이용할 수 있습니다.

 

일산역 노선도

 

일산역은 기존에 있었던 경의중앙선을 이용할 수 있습니다. 하지만 경의"재앙"선이라고 불릴 정도의 서울 접근성이 좋지 않은 노선이기 때문에 좋지 못한 노선 중에 하나로 항상 뽑힙니다.

 

배차 시간도 그렇고 서울로 가기에는 물리적으로 너무 멀다는 것이 크게 작용하지 않았을까 싶습니다.

 

최근에 대곡소사선이 개통되어서 김포공항까지 빠르게 갈 수 있게 되었지만, 배차 간격이 1시간에 1대입니다. 물론 이용객이 늘어나게 된다면 배차시간 역시 줄어들겠지만, 아직까지 서울 접근성이 좋지 못하다는 게 한계점입니다.

 

실거래가

 

후곡마을 3단지 현대는 530세대 정도의 규모로 올해 30년 차 되는 아파트입니다.  최근 재건축이슈가 있는데 건폐율과 용적률이 그렇게 좋지 못한 컨디션은 아니군요.

 

국평 기준 9억까지 올랐다가 최근에는 7억 언저리에서 거래가 되고 있는 모습입니다.

 

전세가율

갭차이를 보게 되면 22년도에 갭 차이가 많이 벌어졌다가 최근에는 매매가가 하락하면 많이 좁혀진 상황입니다. 갭차이가 2~3억 정도 나는 것으로 보이는데, 갭 투자하기에 괜찮은 곳인 거 같습니다.

 

- 역까지의 거리

역까지의 거리

 

우선 가장 큰 장점은 일산역까지 엄청 가깝다는 점입니다. 지도상 도보 약 2분이라고 나오는데, 실제로는 2분도 채 걸리지 않습니다. 

 

물론 좋지 못한 노선이기는 하지만 없는 것보다 낫고, 역에서 가까울수록 좋은 법이니까요.

 

- 초등학교까지의 거리 및 학군

신촌초등학교까지의 거리

 

우선 현대 아파트는 신촌 초등학교를 품은 초품아 아파트입니다. 단지에 따라서 오마초등학교로 가는 단지도 있기는 하지만 오마초를 제외하고 신촌초등학교만 보면 단지 내에서 초등학교로 갈 수 있습니다. 

 

학군

 

오마 학군도 매우 유명하지만, 신촌초등학교 역시 엄청난 학업성취도를 보여주고 있습니다. 중, 고등학교 역시 경기도 내 상위권의 퍼포먼스를 보여주고 있습니다. 괜히 경기도에서 전국 2위의 학군을 자랑하는 곳이 아니군요.

 

- 주변 상권과 학원가

학원가

 

우선 후곡 학원가는 한 블록을 차지할 정도로 엄청나게 많습니다. 차후 포스팅 하는 현장 임장 후기에서도 보여드리겠지만, 엄청나게 빽빽하게 늘어선 학원들 사이에서 상권도 매우 발달해 있습니다.

 

후곡마을 3단지에서 상권 및 학원가까지 충분히 도보로 이용할 수 있는 거리이기 때문에 상권과 학원가는 매우 좋다고 말할 수 있습니다.

 

- 최근 호가

호가

 

현재 최저 호가는 6.5억 원을 나타내고 있습니다. 하지만 실제로 네이버 부동산에 어떻게 나와있는지를 봐야 합니다.

 

네이버 부동산 매물

 

현재는 6.5억에서 8억대까지 다양합니다. 하지만 6억 후반 부근에 있는 매물을 모두 1층 매물이기 때문에 실제로 좋은 매물을 매매하려면 7억 중반은 생각해야 될 거 같습니다.

 

- 공급물량

일산서구 물량

 

현재 일산 서구는 공급물량이 없습니다. 하지만 일산으로 들어오는 인구도 줄고 있기 때문에, 그 둘의 접점이 지금의 가격을 이루고 있다고 생각합니다.

 

서구 공급물량

 

실제로 공급 위치를 보면 없습니다. 하지만 추후 1기 신도시 재개발이나 리모델링의 규제가 완화된다면 그로 인한 공급이 나오지 않을까 싶습니다.

 

- 마치며

지금까지 일산 후곡마을 3단지 현대아파트의 사이버 임장기였습니다. 저는 다음 현장 임장 포스팅으로 찾아뵙도록 하겠습니다.

 

*후곡마을 사진

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