소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 아파트 청약, 분양가 및 분석 정보

 

- 서론

오늘은 경기도 부천시에 위치한 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘에 아파트에 대한 청약, 분양가 및 분석 정보에 대한 포스팅을 시작해 보도록 하겠습니다.

 

우선 이곳은 1기 신도시인 경기도 부천에 위치한 곳으로 최근 서해선이 생김으로써, 위로는 일산 그리고 밑으로는 시흥까지 연결되는 더블 역세권으로 거듭났습니다. 뿐만 아니라 서해선을 타고 위로가면 gtx-b 역이 생기는 부천 종합운동장과 7호선을 이용할 수 있기 때문에 앞으로의 교통호재도 더욱 기대되는 곳입니다.

 

하지만 제가 항상 포스팅에서 설명드리듯이, 청약을 하는 이유는 주변보다 분양가가 싸서 안전 마진이 확보가 되거나, 미래 가능성이 높아서 추후 시세 차익을 기대할 수 있기 때문에 통장을 넣는 것입니다.

 

그런데 분양가가 과도하게 비싸게 나온다면 통장을 던질 이유는 사라집니다. 제 포스팅을 보면서 여러분들이 현명한 판단을 하셨으면 좋겠습니다.

 

- 분양 사이트

제 포스팅을 처음 보시는 분들은 모르시지만, 저는 청약에 대한 정보는 간단히 설명한 뒤에 분석을 하는 포스팅을 주로 올리고 있습니다. 다른 글을 보시면 알 수 있겠지만, 나름 꽤 흥행 성공이나 실패에 대한 적중이 꽤나 높다고 생각하기 때문에 분석 글 위주로 글을 씁니다.

 

때문에 해당 분양 사이트에 방문하셔서 디테일한 내용을 눈으로 직접 확인해 보시길 바랍니다.

 

 

 

많은 정보가 있기 때문에 꼭 한 번 들어가서 세부 적인 것을 확인하시길 바랍니다.

 

- 청약 정보

 

우선 청약 일정은 특별 공급 12. 7.이며 1순위 12. 8. 그리고 2순위의 경우는 12.11.입니다.

 

당첨자 발표는 12. 15.이며 날짜에 대하여 착오 없으시길 바랍니다.

 

 

세대수는 약 930세대 이므로, 작지는 않습니다. 1,000세대 정도의 규모일 경우, 웬만한 커뮤니티는 갖출 수 있을 정도라고 생각하시면 됩니다. 

 

입주시기는 27년 8월이므로, 잔금까지 약 3년 정도가 시간이 있기 때문에 충분히 여유가 있습니다.

 

 

위치를 보게 되면, 1호선 라인과 서해선 라인을 지나는 곳에 위치하고 있습니다. 바로 위에 부천종합운동장 역으로 갈 수 있기 때문에 운동장 역으로 가서 gtx-b를 이용할 수 있으며, 2정거 장 앞인 온수역에서 7호선을 이용할 수 있습니다.

 

부천 자체가 서울 접근성이 좋은데, gtx-b와 서해선으로 부천 시민들의 발이 더 편해질 예정입니다.

 

 

본인들이 내세우는 프리미엄 역시 더블 역세권을 강조하고 있습니다. 교육이나 인프라의 경우는 1기 신도시이기 때문에 당연히 좋을 수밖에 없습니다. 따라서 이걸 강점이라고 볼 수는 없을 거 같습니다.

 

소사역세권 개발비전의 경우는 지적도를 살펴보면 됩니다.

 

 

지도를 보게 되면, 보라색이 롯데캐슬 위치입니다. 소사역 주변에 개발사업이 있기는 하지만, 공공주택 복합사업이기 때문에, 아파트와 같은 주택을 제외하고는 상업 등의 발전 요소는 없어 보입니다.

 

- 분양가

 

최근에 분양가가 나왔는데 84a 타입 기준 평균 8억 원 부근 대에 형성이 되어 있습니다. 분양가가 조금 아쉽다는 생각이 들더군요. 이 사항은 이따 입지 분석 및 다른 인근 단지와의 비교를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

- 공고

 

가장 중요하게 봐야 할 포인트는 일단 세대원도 가능하다는 점입니다. 뿐만 아니라 재당첨 제한도 없으며 전매제한도 1년입니다.

 

전매 제한이 1년이기 때문에, 아마 준공 전에 분양권 프리미엄을 팔 수 있다는 이점도 있습니다. 

 

 

신혼부부 특공의 경우 빨간색 네모를 친 부분을 유심히 보셔야 합니다. 59 타입 이하에 대하여 18%를 공급하기 때문에 전략적인 선택을 해야 합니다.

 

 

85m 2를 초과하는 경우는 추첨제 100%이기 때문에 청약 점수가 낮다면 대형 평수에 걸어보는 것도 괜찮은 방법 같습니다.

 

* 더 자세한 입주자 모집 공고는 밑에 다운로드에 첨부해 놨습니다.

소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 입주자 모집공고.pdf

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- 입지 분석

 

공급되는 위치는 역과 정말 가깝습니다. 바로 옆에 복지센터도 있을 뿐만 아니라, 지적도에서 볼 수 있듯이 준공업 지역이기 때문에, 주변 상권은 부족함이 없어 보입니다.

 

 

실제로 임장을 가서 역까지의 거리를 재봐야 하지만, 지도상으로 약 500m입니다. 이 거리의 경우는 경험상 5분 안에 도착할 수 있기 때문에 초역세권 입지라고 볼 수 있습니다. 

다만 거리가 주택 용지가 아니기 때문에, 주변이 어수선할 수도 있기 때문에 실제 현장 분위기 파악은 필수입니다. 

 

- 다른  단지와의 비교

 

우선 롯데캐슬 더 뉴엘과 옆에 붙어있는 부천역 소사역 대우 푸르지오 아파트입니다. 위치로만 보면 분양하는 곳보다 역까지의 거리가 물리적으로 가깝기 때문에 입지는 더 좋다고 볼 수 있습니다.

 

 

대우 푸르지오의 경우 약 800세대에 올해로 12년 차인 준신축 단지입니다. 용적률과 건폐율을 보아할 때, 아마 주상복합으로 지어진 거 같군요. 

 

현재 7.5억의 실거래가 추이를 보여주고 있습니다. 롯데캐슬 더 뉴엘이 15년 정도 신축에, 세대 수가 더 많음을 감안하면 분양가가 나쁘지는 않습니다.

 

 

바로 밑에 있는 sk뷰 아파트입니다. 역까지의 거리는 비슷할 것이며, 단지 밑에 공원이 있기 때문에 입지는 비슷할 것으로 보입니다.

 

 

sk뷰는 1,100세대의 대단지이며 올해 20년 차인 구축아파트입니다. 건폐율이 적은 것으로 보아 여기는 주상복합이 아닌 아파트인 거 같습니다.

 

구축이기 때문에 집값이 낮게 형성이 되어있는데, 실거래 기준 5.6억입니다. 물론 32평이기 때문에 34평 기준으로 6억 정도라고 계산해 볼 수 있습니다. 

 

 

소사역 보다 상급 지라고 볼 수 있는 온수역의 e편한세상 아파트라고 볼 수 있습니다. 

 

 

온수역 e편한세상의 경우 세대수가 캐슬과 비슷하며, 올해 4년 차의 신축입니다. 온수가 비교적 서울과 가깝기에, 더 상급지라고 볼 수 있는데 현재 실거래가는 8.4억입니다.

 

온수역과 비교했을 때는 조금 애매한 감이 있는데 소사 더 뉴엘 rr과 온수역의 중층의 집값이 비슷하다고 가정했을 경우, 나쁘지는 않습니다.

 

다만 안전마진이 거의 없다는 점을 유의하시길 바랍니다.

 

- 마치며

지금까지 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘에 대한 분양가, 청약 및 분석 정보에 대한 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

 

결론적으로, 비싸지도 싸지도 않은 분양가에 청약이 나왔고 실거주를 하기 위해서 통장을 넣으시는 분들에게는 추천드리지만 많은 시세차익을 기대하기는 힘들 거 같습니다.

 

물론 다른 교통 호재들이 시세를 끌어올릴 수는 있겠지만, 단순 입지 비교와 집값을 비교했을 때는 투자보다는 실거래로 접근하는 게 맞는 거 같습니다.

 

저는 다음 포스팅으로 찾아뵙겠습니다.

 

* 다른 분양 분석 링크

양주 회천 중앙 대광로제비앙 아파트 청약, 분양 및 분석 정보