부동산 초보(부린이)도 알기 쉬운 부동산 용어 11(계약서 작성 시 주의사항, 재개발 관련 용어, 토지 용도별 건폐율과 용적률)

- 서론

오늘은 저번 용어 포스팅에 이어서 계약서를 작성할 시 주의할점, 그리고 재개발 관련 용어인 뉴타운, 모아주택, 뚜겅물권, 지역주택 조합에 대한 용어 설명과 각 토지 용도별 건폐율과 용적률에 대하여 설명해 보겠습니다. 벌써 11차인데 공부를 하다보면 이것도 헷갈리고 저것도 헷갈리는 등 머리가 엄청 어지러울 것입니다. 물론 저도 그랬고 아직도 많이 부족한 부린이지만, 복습하고 실전에서 부딪혀 보니, 웬만한 것은 까먹지 않게 됩니다. 여러분도 이론에서만 끝나는 공부가 아닌 실제로 부딪혀 볼 수 있는 용기를 가지시기를 바랍니다.

서론이 오늘도 길었습니다. 각설하고 계약서 작성 시 주의사항부터 알아보겠습니다.

- 계약서 작성 시 신경써야할 내용

• 매물 컨디션 체크

- 우선 부동산을 계약하기로 한 집의 컨디션 상태 등을 확인하는게 먼저입니다. 물건에 보수할 곳은 따로 없는지, 교체해야할 부품 등은 없는지, 결로나 누수가 있다면 나중에 수리할 때 비용이 크게 들기 때문에 이러한 부분을 체크하는 것도 필수입니다. 아파트는 그럴 일이 거의 없지만 불법건축물이 설치되어있는 지의 여부와 또 다른 하자의 유무들을 체크해야 합니다. 처음 집을 보러가면 설레기 때문에 바로 계약하고 싶은 마음은 저도 매우 공감하지만, 꼼꼼꼼히 봐야할 사항입니다.

• 등기부 등본 확인

- 등기부 등본을 반드시 확인해야 합니다. 실제 소유주와 등기부 상의 소유주가 같은지, 최신 일자를 확인하여 소유관계를 명확하게 파악하셔야 합니다. 또한 근저당은 없는지, 임차인 등은 없는지 반드시 살펴봐야 합니다. 간혹 전세가 껴있거나, 근저당이 있는 매물을 사게 되어 그만큼의 손해를 보게 되는 경우도 왕왕있기 때문에 확인은 필수입니다. 또한 건축물 대상을 확인하여 지금 현재 있는 건물이 용도에 맞게 지어졌는지 등 불법적인 건축물이거나 제한 구역인지의 유무를 파악하여야 합니다.

• 대리인일 경우

- 만약 소유주가 아닌 대리인이 계약 시에 나올 경우, 그 대리인과 소유주의 관계를 명확히 파악하며, 소유주와 전화 통화를 통해서 계약 내용을 확인해야 합니다. 또한 녹취를 통해서 혹시 모를 상황에 대비하고 특약을 통해서 소유주가 다른 말을 할 수 없도록 명시해야 합니다.

• 금전 거래 시

- 계약을 하기로 마음을 먹고 계약금을 이체하기로 했다면 소유주의 통장은 맞는지, 주민등록증과 계좌이체의 이름을 대조하여 확인하여야 합니다.

- 뉴타운, 모아주택, 뚜껑물권, 지역주택조합

• 뉴타운

- 현재 기존에 있는 도시가 합리적인 도시기능을 수행할 수 있도록 하는 신도시 건설정책입니다. 정부나 지자체의 계획된 목표에 따라서 의도적으로 개발되는 도시로, 1기 신도시인 일산과 분당 등이 대표적인 뉴타운이라고 할 수 있습니다. 이러한 신도시 정책은 폭발적인 공급을 통해서 주변 집값의 안정화 또는 하락을 불러일으킬 정도로 많은 규모의 공급을 하는 것이 특징입니다.

• 모아주택

- 신축과 구축 건물이 혼재해 있어, 재개발 또는 재건축 사업을 하기 용이하지 않아 대규모 정비사업이 어려운 노후 또는 저층 주거지들을 하나의 그룹화를 하여 대단지 아파트와 같은 주택을 공급하는 방식입니다. 재개발보다는 규모가 작으며, 빌라촌이나 단독주택과 같이 군집 단위의 구역을 정비하는 경우가 일반적입니다.

• 뚜껑물건

- 무허가건물을 말하는 뜻이며, 해당 토지의 불법 건축물을 세움으로써 입주권을 받을 수 있는 경우를 뚜껑 물건이라고 합니다. 특정 무허가물건과 기본 무허가 물건으로 나뉩니다. 더 깊게 파고 들어가는 것은 저도 모르기 때문에 여기까지 하겠습니다.

• 지역주택조합

- 흔히 지역주택조합은 100개 중에 1개만 성공한다는 속설이 있을 정도로 성공하기 매우 어려운 조합입니다. 같이 거주하는 주민이 새로운 주택을 마련하기 위해서 설립하는 조합을 말하며, 주택을 리모델링 하거나 집을 마련(입주권)하기 위하여 주택조합을 설립하는 경우가 일반적입니다. 사업의 주체가 되어 토지를 매입하고 싼 값에 아파트를 취득할 수 있는 방식이지만, 실제 지주택 조합이 성공하는 경우는 거의 없기 때문에 하이리스크 하이리턴이기 때문에 추천하는 방식은 아니라고 생각합니다.

- 토지 용도별 건폐율, 용적률

• 제 1종 전용주거지역

- 단독주택의 양호한 주거환경을 보호, 바닥면적의 합계가 100m2 이하를 제 1종 전용주거지역이라고 부릅니다. 도시지역에서 1종 전용주거지역은 건폐율은 50%이하이며, 용적률은 50%이상, 100%이하로 제한됩니다.

• 제 2종 전용주거지역

- 공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호, 바닥면적 합계는 100m2 미만을 제 2종 전용주거지역이라고 부릅니다. 건폐율은 1종과 동일하며, 용적률이 125%이하로 1종보다는 완화되어 있습니다.

• 제 1종 일반주거지역

- 저층주택 중심의 양호한 주거환경 보호, 바닥면적 합계가 100m2 미만을 제 1종 일반주거지역이라고 부릅니다. 건폐율은 60%이하이며, 용적률은 100% 이상, 200%이하로 전용주거지역보다 규제가 완화되어있습니다.

• 제 2종 일반주거지역

- 중층 중심이며, 모든 조건은 1종 일반주거지역과 동일합니다. 건폐율은 60%로 동일하며, 용적률은 250%이하로 1종보다 널널합니다.

• 제 3종 일반주거지역

- 중고층 중심이며, 모든 조건은 1,2 종과 동일합니다. 건폐율은 50%이하, 용적률은 100%이상, 300%이하입니다.

그외에 준주거지역도 있지만 제외하도록 하겠습니다.

- 마치며

오늘로써 용어 11편까지 끝났습니다. 계약시 주의할 사항은 어렵지 않으나, 재개발 관련 용어와 토지 용도별 건폐율과 용적률은 좀 이해하기 힘들 수 있다는 생각이 듭니다. 하지만, 꼭 알아둬야할 내용이므로 여러 번 반복해서 기억하시길 바랍니다. 이 연재도 얼마 안남았는데 저는 다음 편으로 찾아뵙겠습니다.